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松原市人民政府关于全市物业管理工作情况的报告
2016-8-1 10:42    renda
 

——2015年5月22在市五届人大常委会第十七次会议上

松原市住房和城乡建设局局长  尹德亚

主任、各位副主任、秘书长、各位委员:

我受市政府委托,向市人大常委会报告全市物业管理工作情况,请予审议。

一、基本情况

几年来,在市委、市政府的正确领导下,在市人大的监督指导与关心支持下,全市各地、各部门以完善机制、提升服务为重点,以规范监管为保障,扎实做好物业管理工作,取得了一定成效。目前,全市物管小区125个,面积1000多万平方米;注册有资质的物业服务企业192家,其中:一级资质2家,二级资质4家,三级资质150家,三级暂定36家;获得国家级物业管理优秀住宅小区(大厦)14个,达到省级物业管理优秀住宅小区31个,达到市级物业管理优秀住宅小区53个,有1名物业经理获得了国家级资深物业经理人。

(一)加强组织领导,确保物业管理工作健康发展。一是各级领导高度重视对物业管理工作,各地、各部门高度重视,将其列入重要议事日程,主要领导亲自过问,分管领导靠上抓,使城市建设“三分建、七分管”的观念深入人心。2012年以来,市委、市政府连续4年把老旧小区改造纳入全市民生实事,并列入美丽家园行动计划和民生行动计划,进行了专题研究部署。二是组织机构全面加强。市本级以及各县(市)全部建立了物业管理工作领导小组,成立了物业管理中心,组建了专门的业务科室,配置了相应专职工作人员,理顺了工作程序,确保了物业管理工作扎实有效开展。三是部门配合全力推进。近几年来,规划、住建、市容、环保、公用、公安、物价以及街道、社区等部门单位,站在建设幸福松原的高度,大力支持物业管理工作开展,有力促进了物业管理工作水平的提升。

(二)加强宣传培训,努力营造良好的社会氛围。一是积极开展普法教育培训。《松原市物业管理实施办法》(以下简称《办法》)颁布后,市、县两级政府和物业主管部门,通过组织集中学习、聘请专家讲座等多种形式,全面加强对物业管理人员和物业企业从业人员的业务培训。几年来,共举办培训班7期,累计培训635人次,进一步提高了各级物业管理人员和从业人员的政策水平及业务能力。二是深入开展各种形式的宣传教育活动。通过报纸、电视等新闻媒体不断加强舆论宣传,利用小区宣传橱窗、悬挂横幅、张贴标语、放置宣传板等载体进行深入宣传,组织物业人员进小区与居民面对面主动宣传,有效普及了物业管理政策,提高了社会各界对物业管理的认知度,赢得了广大业主对物业服务的理解、关注与支持。几年来,共悬挂宣传横幅、标语300余条,发放宣传资料5万多份。三是不定期召开会议现场办公。根据物业管理中出现的新情况、新问题,不定期组织社区、业主委员会、物业服务企业、建设单位等相关人员召开会议现场办公,及时解决物业管理实际中遇到的疑难问题。几年来,共组织召开现场办公会13次,及时解决市民关注的热点难点问题30余个,收到了较好效果。

(三)加强机制创新,积极探索创新物业监管体制建设。一是完善物业管理体制。按照“条块结合、以块为主、属地管理、多方协同”的原则,全面落实各级、各部门工作责任,市物业管理中心负责全市物业服务活动的监督指导,各县(市)政府对本行政区域内物业管理工作负总责,街道办事处(社区居委会)负责指导监督所在区域的业主大会和业主委员会建设,初步形成了物业监管的工作运行模式。二是完善住宅维修资金监管机制。坚持“专户存储、专款专用、业主决策、政府监督”的原则,建立健全了一系列住宅维修资金监管使用制度,有效杜绝了乱支乱用和挪用等违规违纪现象发生。截止到201412月末,共归集物业专项维修资金64386户,累计金额31116万元,全面实现了专户存储、专户结息的电子操作工作要求。三是完善物业矛盾纠纷调处机制。针对物业矛盾纠纷多发情况,市县(市)两级物业管理中心设立专人,认真受理市(县)长公开电话、来人来电反映的各类物业管理投诉;组织物业工作人员经常走访各居民小区,发现纠纷苗头,及时现场调处,变事后的被动调处为主动及时介入处理,化解了一大批物业矛盾纠纷,有效维护了业主权益和社会稳定。

(四)加强行业监管,全面规范物业企业经营行为。一是公开物业服务收费。针对物业服务标准不清、收费成本构成不透明等问题,实行了物业服务收支公开制度,要求物业企业按照规范文本,在每年的第一季度前向业主公开上一年度物业服务费等项目的收支情况,并定期开展物业服务乱收费专项治理行动,有效保障了广大业主的消费知情权。二是强化企业资质管理。实行物业企业资质年审制度,认真审查物业企业的服务业绩和信用度,先后对5家不合格企业下达了限期整改通知书,1家企业被取消资质等级。这一制度的实施,对净化我市物业管理市场、改善行业形象、提高物业服务水平起到了重要作用。三是落实物业管理专业人员持证上岗制度。每年都组织进行物业服务人员上岗培训,提高管理人员的政策法律水平和业务能力。目前,我市已有635人次参加培训,专业物业管理人员持证上岗率达到了100%

(五)加强综合整治,不断扩大老旧住宅小区物业管理覆盖面。一方面,全面加大老旧小区改造力度。市政府从2012年开始,结合“暖房子”工程建设,全面实施了老旧小区改造工程,对老旧小区进行了大规模、全方位的整治。几年来,累计投入资金1.8亿元,改造老旧小区360万平方米,受益群众近15万人,使一大批老旧小区实现了“旧貌换新颜”。另一方面,加强了改造后老旧小区的综合管理。为巩固老旧小区改造成果,我们把搞好后续管理、特别是推进物业管理工作提到重要议事日程,区别情况,因地制宜,分类实施了物业管理。对具备条件、能和周边围合的,通过市场化运作方式,选聘物业公司进行管理;对不具备条件难以围合的,由各级物业管理中心、街道办事处组织成立业主委员会,实施业主自治管理;对无法组织进行自治管理的,由街道办事处协调相关部门进行维护管理。通过积极运作,《办法》实施以来,所有整治后的老旧小区全都落实了物业管护责任。

二、存在的困难和问题

几年来,虽然在物业管理工作中取得了一定成绩,解决了一些影响居民群众生活的物业管理难题,但在实际工作中,仍存在一定的困难和问题,主要表现在:

(一)宣传《办法》的深度和广度有待进一步提高。在《办法》宣传上存在一定的死角死面,部分小区业主和物业从业人员对《办法》的具体规定条款了解的不够全面、透彻,部分业主依法维权、履行义务以及物业服务企业履行自身职责的意识不强,社会各界对《办法》的认识以及对物业管理工作的重视程度不够。

(二)物业管理体制机制有待进一步理顺。城市管理、社区管理与物业管理相脱节,相互联系、相互配合、相互促进的工作机制没有完全形成,工作合力不够。从纵向管理看,街道社区人力、物力、财力相对薄弱,难以保证监管到位;从横向管理看,部门职责不够清晰,协调配合不够通畅。有的社区和职能部门片面认为小区问题是物业公司的事,自身监管职能缺位,导致个别小区出现了开荒种菜、私搭乱建等问题,群众反映大。

(三)物业企业服务水平有待进一步提升。大多数物业企业的服务水平仍处于较低水平,与广大业主的期望存在一定差距。物业企业实力弱,员工工资待遇低、流动性大,无法吸引和稳定高素质的从业人员;部分物业企业服务意识不强,服务内容不全面,服务精细化程度不够;有的物业企业存在乱收费现象,个别物业企业收费随行就市,甚至与高档小区相比,随意提高物业收费价格,出现“质价不符”现象。

(四)小区公共配套设施有待进一步完善。目前,新建住宅不同程度存在配套设施不完善、公摊面积划分不明确、小区公共部位和共用设施权属不清晰、小区配套用房面积不足或挪为他用等问题,导致矛盾转嫁至业主和物业企业,影响了业主正常生活,造成小区物业管理纠纷。

(五)物业维修资金有效使用及保值增值有待进一步提高。使用住宅专项维修资金,达到双“三分之二”极其困难,造成房屋共用部位得不到及时维护。新出台的维修资金应急使用办法,在执行中还需不断完善应急使用机制。

(六)老旧住宅小区物业管理及业主委员会建设有待进一步规范。目前,全市各老旧小区基本落实了管护责任,做到了都有人管,但仍然存在管理主体不明确、管理规定不完善、管理职责不到位等问题。同时,部分业主委员会运作不规范,想自治又管不好,想聘请物业公司又不信任对方。

三、下步工作打算

今后,我们将继续按照“条块结合、属地管理”的模式,强化行业监管,加大老旧小区综合整治力度,全面提升物业管理服务水平。

(一)提高思想认识,进一步加强对物业管理工作的组织领导。继续坚持把加强物业管理作为实施民生工程、建设幸福松原的一项重要工作来抓,以发展的眼光、求实的精神,认真分析研究解决物业管理中存在的矛盾和问题,真正实现好、维护好人民群众的合法权益。市本级将进一步调整充实物业管理工作领导小组,建立综合协调机制,定期召开会议,研究解决涉及多部门的物业管理重大问题。各县(市)也对应成立相应机构,统筹抓好本行政区域的物业管理工作。建立健全物业管理工作目标绩效考核制度,完善市、县(市、区)、街道、社区四级考核机制,层层签订责任状,定期检查调度,全面推动工作落实。

(二)加大宣传力度,切实增强物业管理法制观念。继续加大宣传教育力度,加强对政府部门和街道、社区相关人员的教育培训,提高其贯彻执行政策法规的能力水平,使其知法懂规、履职尽责;加强对物业企业和相关从业人员的教育培训,增强行业自律,促进依法经营;加强面向居民群众的宣传教育,积极培养广大居民的业主意识、维权意识和自治自律意识,使部门单位支持《办法》,从业人员知晓《办法》、小区居民了解《办法》、社会各界认知《办法》,全面形成人人参与、支持物业管理的良好氛围。同时,充分利用新闻媒体,积极宣传物业行业中的优秀典型,充分发挥好典型的示范引领作用,努力弘扬社会正能量。

(三)落实工作责任,不断理顺物业综合管理体制机制。一方面,着力做好住宅小区的综合验收和物业承接工作。特别是新建项目,各级建设行政主管部门要严格按照《办法》中的第二十八条、第二十九条和第三十条规定,进行物业综合验收,为小区的后续物业管理提供必要的物质基础。另一方面,着力理顺市、县(市、区)、街道、社区在物业管理中的工作职责。积极推进物业管理工作重心下移,不断完善街道、社区的物业管理职能,使其真正发挥作用。针对业主大会成立率低、业主委员会运作不规范等突出问题,社区要重点做好对业主大会、业主委员会组建和选举工作的监督指导,加快推进小区业主委员会的普遍建立,加强对业主委员会的培训和监督,引导其依法开展工作,对不作为、乱作为等现象及时制止并限期整改。

(四)加强行业监管,切实提升物业企业管理服务水平。加强对物业管理的监督指导,通过建立严格的准入退出机制、物业行业信用档案、物业项目招投标管理等制度,进一步培育和完善物业服务市场,保障业主与物业企业互相选择、平等协商的权利。加大对管理水平低、服务不规范物业企业的清理整顿力度,严格规范物业服务企业的从业行为,促进物业行业健康有序发展。逐步完善物业管理配套政策,不断细化各项管理指标,督促物业企业将服务内容、服务标准、收费标准、维修资金使用情况等内容对业主全面公开公示,使物业企业做到守法经营。同时,进一步加强物业行业协会建设,充分发挥协会的提供交流平台、促进行业自律、推动公平竞争、协调利益冲突等作用,全面提升我市的物业服务总体水平。

(五)创新管理模式,全面加强老旧住宅小区综合管理。对老旧住宅小区的硬件改造,市政府几年来一直在持续加大投入,比如:“暖房子”改造、二次供水改造、供热地沟管网改造、小区硬化绿化等等,硬环境已经明显改善。下一步,一方面是继续加大资金投入,结合综合管廊和海绵城市建设,积极争取国家建设资金;结合省里即将出台的《吉林省住宅专项维修资金应急使用指导意见》,进一步提高住宅专项维修资金的使用率。另一方面,重点是探索推行多元化的管理模式,进一步巩固提高老旧小区综合整治成果。对一些老旧住宅小区,成立业主委员会后根据大多数业主的意愿,既可以选择专业化的物业服务企业,也可以采取业主自治进行简约化管理,用政策规范好弃管小区的后续管理与衔接,让物业管理工作惠及到每一位业主身上。

为进一步加强物业管理工作,根据我市物业管理现状,建议将《松原市物业管理实施办法》上升到法律层次,尽快出台《松原市物业管理条例》,全面规范物业管理市场,提升物业管理服务水平。

主任、副主任、秘书长、各位委员,这次市人大常委会专题听取和审议全市物业管理工作情况的报告,不仅充分体现了人大对物业管理工作的监督、关心与支持,同时也为我们认真开展好下一步工作提供了强大动力,我们将继续在市人大的监督支持下,更好地履职尽责,全面促进我市物业管理工作水平实现新提升,为“转型发展、富民强市,建设幸福松原”作出应有的贡献。

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